Das Kündigungsschreiben

Eine Kündigung von Ihnen als Vermieter will, wenn es denn soweit schon gekommen ist, ordnungsgemäß formuliert und verschickt sein, damit sie zum nächstmöglichen Termin rechtliche Wirkung entfaltet. Gleich ist beim Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung das Erfordernis der Angabe des jeweiligen Grundes für den Ausspruch der Kündigung. Die Gründe sind mannigfaltig.

Ein Grund zum Ausspruch einer Kündigung kann der Zahlungsrückstand sein, ein den Vermieter berechtigendes Interesse können weiter Lärmbelästigungen, üble Beleidigungen, die Verletzung mietvertraglich vereinbarter Pflichten oder gesetzlich aufgegebener, ein Eigenbedarf oder die Hinderung einer wirtschaftlich noch sinnvollen Verwertung des Objekts darstellen. Auf die Begründung des Kündigungs­grundes ist letzten Endes das Hauptaugenmerk zu richten, denn mit selbiger muss der Mieter in die Lage versetzt werden, beurteilen zu können, ob die Kündigung in Einklang mit den ein berechtigtes Interesse des Vermieters legitimierenden Gesetzen und/oder Rechtsprechung in Einklang steht und damit ordnungsgemäß ist, oder ob ein Widerspruch gegen die Kündigung erfolgreich ist. Hier ist es sinnvoll, Rechtsrat einzuholen, damit mit der richtigen Taktik vorgegangen wird.

Insbesondere ist abzustimmen, ob im Falle eines Fehlverhaltens des Mieters zuvor noch eine Abmahnung auszusprechen ist oder ob das Fehlverhalten als der Art schwerwiegend zu beurteilen ist, dass unmittelbar eine außerordentliche fristlose Kündigung Erfolg versprechend ist. Unabhängig von dem jeweiligen Kündigungsgrund sind folgende Punkte regelmäßig einzuhalten: Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Sie ist von sämtlichen Vermietern eigenhändig zu unterschreiben, bevollmächtigen Sie eine dritte Person, muss diese eine sie legitimierende schriftliche Vollmacht gleichzeitig mit dem Kündigungs­schreiben vorlegen. Die Kündigung muss sich an alle Haupt­mieter der Wohnung richten. Zeitpunkt für den Ausspruch der Kündigung ist, soweit es sich um eine ordentliche handelt, für die Berechnung der Kündigungsfrist der 3. Werktag eines Kalendermonats. Bis zu diesem Tag sollte die Kündigung eingegangen sein, sie gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats, wonach die Frist 3 Monate beträgt. Geht die Kündigung später zu, also nicht zum 3. Werktag des Monats, verlängert sich die Frist um einen Monat. Ferner verlängert sich die Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Es ist danach sinnvoll, den Zeitpunkt zu benennen, zu welchem die Beendigung des Mietvertrages eintritt und das Objekt entsprechend zuvor zu räumen ist.

Unbedingt sollte erklärt werden, dass bereits jetzt, mit dem Kündigungsschreiben, einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses durch die Fortsetzung des Gebrauches nach Ablauf der Mietzeit ausdrücklich widersprochen wird. Nach § 545 BGB gilt nämlich eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung nicht räumt und Sie als Vermieter der gesetzlich fingierten Verlängerung des Mietverhältnisses nicht innerhalb einer Frist von 2 Wochen ab der Fortsetzung des Gebrauchs widersprechen! Wer Wider­spruch sollte insofern vorab erklärt werden. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass Sie den Zugang der Kündigungs­erklärung im Falle eines Streites zu belegen haben. Versenden Sie aufgrund dessen ihr Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein. Es bleibt Ihnen daneben unbelassen, die Kündigung auch als einfaches Schreiben zu versenden, es wird von dem Mieter gegebenenfalls eher geöffnet als das bei der Post hinterlegte Einschreiben. Zu Letzterem jeder ist jedoch festzustellen, dass bereits der Einlieferungsbeleg der Nachweis für einen Zugang darstellt.

Als weitere Möglichkeiten kommt in Betracht, das Schreiben durch einen Boten persönlich zu überbringen. Gesetzlich sind Sie bei Abgabe der Kündigung nicht verpflichtet, den Mieter auf ein gegebenenfalls bestehendes Widerspruchsrecht gegen die Kündigung hinzuweisen. Sinnvoll ist ein derartiger Hinweis jedoch, da Gründe zu einem Widerspruch gegen die Kündigung anderenfalls noch im 1. Verhandlungstermin eines Räumungsprozesses vorgebracht werden können und damit nicht als verspätet gelten. Erfolgt der Hinweis rechtzeitig, muss der Widerspruch dem Vermieter schriftlich bis 2 Monate vor der geforderten Beendigung des Mietverhältnisses zu gehen.