Die Miete wird teurer?

Ahnungslos öffnen sie einen unscheinbar aussehenden Briefumschlag, lesen das unerwünschte Wort „Mieterhöhung“ und stöhnen zunächst einmal auf. Die meisten Schreiben aber, die eine Mieterhöhung ankündigen sind bereits nicht ordnungsgemäß formuliert, so dass bereits hieran die Umsetzung einer Erhöhung scheitert.

Zunächst muss die Mieterhöhung in der gesetzlich vorgegebenen Form mit der Unterschrift sämtlicher Vermieter versehen sein. Lässt Ihr Vermieter seinen Anwalt für sich handeln, muss dem Schreiben eine Original-Vollmachtsurkunde beigefügt sein. Fehlt diese, kann die Mieterhöhung schon aufgrund dessen zurückgewiesen werden, hierzu steht Ihnen eine Frist von wenigen Tagen zu, handeln Sie also unverzüglich. Richtig muss weiter der Adressat der Erklärung angegeben sein, d.h. jeder der Mieter. Inhaltlich darf die Miete schließlich nicht jederzeit erhöht werden, beachten Sie, ob die so genannte Jahressperrfrist eingehalten wurde. Es müssen mindestens 12 Monate seit der letzten Mieterhöhung vergangen sein. Die Gründe für eine Mieterhöhung sind außerdem anzugeben.

Gibt der Vermieter an, die Miete der ortsüblichen anzupassen, lohnt sich ein Blick in den, soweit vorhanden, Mietspiegel. Nach einem neuen BGH-Urteil kann sogar der Mietspiegel selbst in seiner Richtigkeit angezweifelt werden, ob dieser nämlich den Kriterien eines qualifizierten Mietspiegels entspricht. Liegt überhaupt kein Mietspiegel vor, könnte von dem Vermieter ein Sachverständigengutachten herzugeben sein, in dem 3 Vergleichswohnungen angegeben sind, für welche eine höhere Miete verlangt werden darf. Auch bei der Angabe von Vergleichswohnungen ist Vorsicht geboten. Fraglich ist nämlich, ob die Vergleichswohnungen überhaupt mit Ihrer Mietwohnung vergleichbar sind.

Abzugeben ist schließlich, im Falle der Erhöhung auf die Vergleichsmiete, Ihre Zustimmung zu der Erhöhung, ohne die eine Anpassung an die ortsübliche Miete nicht möglich ist. Grundsätzlich sollten Sie die Zustimmung, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben sind, schriftlich abgeben. Eine Zustimmung gilt jedoch auch bereits nach der Rechtsprechung vieler Gerichte als erteilt, wenn sie die neue verlangte Miete zahlen. Die Prüfung hinsichtlich der Rechtmäßigkeitserhöhung sollte also dringend vorher stattfinden! Wird als Begründung eine Modernisierung angegeben, ist zu überprüfen, ob letztlich überhaupt Einsparungen für Sie als Endverbraucher eintreten und die Kosten der Modernisierung insofern auf Sie als Mieter umgelegt werden dürfen. Dies ist dann der Fall, wenn in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Als Modernisierung gilt allerdings unter anderem auch, wenn z.B. der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, neuer Wohnraum geschaffen oder der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht wird. Die Modernisierung haben Sie grundsätzlich zu dulden, soweit ordnungsgemäß angekündigt und als Modernisierungsmaßnahmen zu qualifizieren, Rechtsfolge ist dann, dass auf Seiten des Vermieters das Recht zur Erhöhung der Miete entsteht. Die Mieterhöhung darf im Jahr 11 % der aufgewendeten Kosten betragen. Es muss sich um reine Modernisierungskosten handeln, umgelegt werden dürfen nicht Instandsetzungskosten, in Abzug zu bringen sind ferner Fördermittel und/ oder überzogener Kosten, d.h. Luxusaufwendungen.

Stellt sich heraus, dass die Modernisierungskosten grundsätzlich umzulegen und damit grundsätzlich von dem Mieter zu dulden sind, kann eine unzumutbare Härte eingewendet werden aus wirtschaftlichen oder personalen Gründen. Auf diesen Punkt sollte Ihr Vermieter Sie hingewiesen haben, denn im Fall des erfolgten Hinweises müssen Härtegründe seit der Mietrechts­novelle ab dem 01.05.2013 bis spätestens zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungs­ankündigung folgt, schriftlich mitgeteilt worden sein. Ist ein derartiger Hinweis nicht erfolgt, können Sie die Härtegründe jederzeit formlos geltend machen.

Ein Härtegrund kann personal sein, also in Ihrer Person liegenden, beispielsweise durch den durch die Baumaßnahmen entstehenden Lärm und Schmutz oder einer daraus resultierenden Änderung ihres Wohnungszuschnitts, er kann allerdings auch aus wirtschaftlichen Gründen bestehen. Wirtschaftlich unzumutbar kann eine Erhöhung sein, wenn Sie infolge der erhöhten Miete kaum noch den erforderlichen monatlichen Lebensunterhalt aufbringen können. Insgesamt ist eine Mieterhöhung komplex. Kereinbaren Sie einen Termin mit uns, zwecks Nachprüfung der Ordnungsgemäßheit der Mieterhöhungsankündigung und gegebenenfalls einer Vorgehensweise gegen diese.