Erleichterte Kündigung des Mieters

Nach dem BGH-Urteil liegen die Voraussetzungen für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung, d.h. einer Kündigungsfrist von 3 Monaten, bereits dann vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete geringfügig übersteigt.

Kündigen Sie danach den vereinbarten Mietvertrag zum 03.06.2013 hat der Mieter Ihnen die Wohnung bis zum Ablauf des 31.08.2013 Ihnen zurückzugeben. Weitere Voraussetzung ist, dass sich der Mieter, nachdem er die in der Regel ab dem 3. Werktag des Monats im Voraus zu entrichtende fällige Miete nicht geleistet hat, mindestens für die Dauer eines Monats in Verzug befindet. Fallen nun weitere Mietrückstände während des Laufs der Kündigungsfrist an, besteht natürlich gegebenenfalls auch noch die Möglichkeit, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen mit der Folge, dem Mieter aufgeben zu können, die Wohnung noch schneller zu räumen.

Erleichtert ist seit der Mietrechtsnovelle auch der Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung in dem Fall, dass der Mieter die Mietsicherheit nicht wie vertraglich vereinbart oder neu in § 551 Abs. 2 BGB vorgegebenen zahlt. Nach dieser Norm ist der Mieter berechtigt, die Mietsicherheit in 3 Teilzahlungen zu erbringen, die 1. ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Teile sind fristgemäß dann gezahlt, wenn sie mit den unmittelbar darauf folgenden zu zahlenden Mieten gezahlt werden. Ist z.B. Beginn des Mietverhältnisses der 1. April muss der Mieter zum April die 1. Teilzahlung, z.B. 300,00 € von einer insgesamt 900,00 € Mietsicherheit, erbringen, die nächsten 300,00 € mit der Maimiete und die letzten 300,00 € mit der Junimiete.

Erfolgt dies nicht, besteht jetzt ausdrücklich die Möglichkeit der außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mieters, wenn mindestens 2 der Teilzahlungen nicht erbracht sind, d.h. sich der Mieter mit Zahlung der selbigen in Verzug befindet. Der Ausspruch einer vorherigen Abmahnung ist danach ausdrücklich nicht mehr wie bisher erforderlich. Die Novelle hat damit eine Angleichung an die im Gewerbemietrecht bereits geltende Rechtsprechungsrealität herbeigeführt. Im gewerblichen Mietrecht ist schon vor der Gesetzesänderung anerkannt gewesen, dass die Nichtzahlung der Mietkaution dem Vermieter ein Recht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung einräumt.